Вот бы, как в старой русской сказке – приказал заказчик дворец за одну ночь построить, и с утра в чистом поле уже красуются мраморные стены под золотой крышей в окружении регулярного сада. Все потому, что некая Марья-искусница умело платочком махнула.
В реальности волшебной девушки не существует, а вот грамотная предварительная работа с обширными территориями способна ускорить процесс возведения на них многоквартирных дворцов. С благоустройством и инфраструктурой, конечно. Называют этот процесс нерусским словом ленд-девелопмент, что по-нашему означает – разукрупнение земельных участков.
Процесс разукрупнения земельных участков стал естественным историческим следствием возвращения частной собственности в государственное землеустройство.
Об этом мы рассказывали ранее.
У деятельности под названием ленд-девелопмент есть сразу несколько бенефициаров.
Государство перелагает на плечи девелоперов ряд работ, а порой и все работы по освоению и развитию больших территорий. Будущие жители (или другие конечные пользователи) получают комфортную, обустроенную, привлекательную среду обитания для жизни, работы, отдыха. Застройщики приобретают более ликвидный участок земли, полностью подготовленный к началу строительного процесса, включая проектную документацию и разрешение на строительство. Наконец, сам ленд-девелопер продает свой земельный актив дороже, окупив тем самым усилия по разукрупнению и улучшению совокупности участков.
Ленд-девелопмент, безусловно, высокорентабельный, но также и высокорисковый и долгосрочный вид деятельности. Мы уже говорили о том, что в России в это понятие часто включают и этап строительства, однако это не вполне корректно.
Ленд-девелопмент, в чистом виде, решает три основные задачи:
1. Оценка, приобретение и разукрупнение земельного участка, а также проработка концепции его дальнейшего эффективного использования с помощью методики best use анализ. Здесь девелопер берет на себя риск оценки будущей доходности проекта.
2. Правовое обеспечение и оформление земельного участка, т.е. смена собственника, решение юридических ограничений и изменение категории и ВРИ (вид разрешенного использования) этих земель, в случае необходимости. На этом этапе риск заключается в неопределенности сроков перевода земель из одной категории в другую. Такая процедура может занять не один год, потребовать сбора более сотни подписей и, безусловно, значительные финансовые расходы. Кстати, в итоге, в этом изменении соответствующий государственный орган может просто отказать.
Кроме этих двух, согласно Земельного кодекса РФ, существуют 7 категорий земельных участков:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, транспорта, связи и иного не сельскохозяйственного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли особо охраняемых категорий: природоохранные, заповедные, оздоровительные, рекреационные, историко-культурные;
- земли запаса, которые не предоставляют в собственность, пользование или аренду частным физическим и юридическим лицам.
Существует также два типа земельных участков: пустые – под новое строительство и застроенные – под редевелопмент.
На практике, на незастроенных окраинных территориях, чаще всего приходится проводить попытки перевести категорию земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов для дальнейшего возведения жилых или коммерческих объектов. В то время как в городе, под жилую или коммерческую застройку переводить необходимо бывшие промышленные кварталы.
3. Разработка архитектурного проекта земельного участка, его согласование и получение разрешения на строительство. В данном случае, при наличии собственного проектного отдела, девелопер занимается, в большей степени, устранением бюрократических рисков. Речь идет не столько о процессе прохождения государственной экспертизы, сколько о взаимодействии с органами власти конкретного региона по согласованию градостроительной документации, в частности, проектов планировки и межевания территории, заключению договоров о ее комплексном развитии, корректировке генеральных планов и правил землепользования и застройки поселений. Все этого требует значительного времени и финансовых затрат.
Безусловно, ленд-девелопер может выбрать любую удобную ему стратегию.
Оценить инвестиционную привлекательность земельного участка в будущем, опираясь на фактические сведения, которые дает сама территория, и на понимание развития ее окружения (новые транспортные развязки и объекты, предусмотренные государством, комплексные проекты других девелоперов и т.д.), с тем, чтобы приобрести ее, разработать возможную концепцию застройки и продать в дальнейшем по более высокой цене.
Или подойти к вопросу комплексно, когда потенциальному застройщику предлагается приобрести разукрупненный участок с готовой архитектурной концепцией и полным пакетом документов, где «вишенкой на торте» является разрешение на строительство.
С каждым уровнем расширения стратегии повышаются риски для самого ленд-девелопера, как и его конечная выгода, безусловно. А вот риски для застройщика пропорционально уменьшаются, а значит значительно сокращаются сроки реализации проекта и повышается его окупаемость. Получается, что деятельность по разукрупнению земельных участков, этап за этапом, словно очищает территории под застройку от всех возможных рисков, предваряющих собственно строительный процесс. Чем не сказка?
