Главная цель – найти потенциал локации, чтобы «алмаз стал бриллиантом».
Вы наверняка знаете, как из алмаза получается бриллиант. Грубый, необработанный, природный материал внимательно осматривает придирчивый ювелир. Находит дефекты, тщательно подбирает форму будущего изделия, индивидуальную для каждого камня. И лишь затем приступает к огранке, добиваясь совершенства с помощью лезвий и лазеров.
Девелопер работает также с земельным участком.
Best use analysis – это комплексный анализ земельного участка, который позволяет определить оптимальный вариант его дальнейшего использования с учетом расположения, параметров рыночного окружения, рисков, ограничений и возможностей по строительству и будущей доходности. Это самый первый этап классического девелопмента. Эксперты часто называют такой анализ поиском золотой середины или лучшего сценария. Он подойдет как для нового строительства, так и для редевелопмента территории.
Конечно, логичнее всего воспользоваться этим инструментом еще до покупки земли, когда инвестор находится в поисках участка для реализации проекта. Вполне возможно, в итоговом абзаце заключения, эксперт придет к выводу, что покупать его вовсе не стоит. Дефектов столько, что бриллиант не получится.
В российской же действительности искать сценарий развития участка чаще приходится уже по факту покупки.
Инвесторы скупают свободные участки для пополнения земельного банка, и лишь спустя годы задумываются об их целевом использовании. Бывает, участки просто перепродают. Но если, в этот момент, инвестор обращается к грамотному девелоперу, стоимость участка может значительно возрасти благодаря тому, что в продажу поступит не кусок земли, а готовый к строительству бизнес проект с готовой концепцией и расчетом доходности.
Этому превращению и способствует best use анализ, который состоит из исследования самого участка, его рыночного и конкурентного окружения, экономической оценке и поиска оптимального варианта застройки.
В учебниках по девелопменту первым этапом анализа называют осмотр участка. Он может стать и последним этапом, если, в результате осмотра, принимается решение сделку по покупке не производить. Но мы уже упомянули, что российский девелопер чаще занимается исследованием уже приобретенного участка.
Поэтому анализ территории и анализ ее окружения иногда меняют местами.
Это целесообразно в тех случаях, когда земельный участок располагается в зоне с изначально известными характеристиками: жилмассив, промышленная застройка и т.д. Девелоперу также хорошо известны локационные драйверы и барьеры и ему предстоит найти такой проект в уже сформированной инфраструктуре, который закрыл бы ее главный недостаток. Например, отсутствие торгового центра в большом жилом квартале.
В данном случае, ответить придется на вопрос: встретятся ли в этом торговом центре покупатель с продавцом? Будет ли он привлекательным, как для покупок, так и для аренды. Для ответа предстоит изучить целевую аудиторию, транспортные и пешеходные потоки, транспортную и пешую доступность, конкурентное окружение, концептуальное архитектурное решение и другие факторы.
Для бизнес-центра будет важнее инфраструктура, транспортная доступность и окружение, которое может подчеркнуть статус (в случаях, когда речь идет о классе А). Для промышленных и логистических компаний – главным будет близость основных транспортных развязок. В случае строительства жилого комплекса, best use анализ позволит также определить лучшую финансовую модель соотношения квартирографии с видовыми характеристиками, взвесив все варианты расположения корпусов в квартале.
Но если речь идет о редевелопменте или комплексном освоении территории, поиск эффективного варианта застройки разумно начать с анализа самого участка.
В первую очередь, градостроительных условий, а именно основных и условно-разрешенных видов использования конкретного земельного участка. Ведь КОТы чаще всего появляются на городской периферии, где до недавнего времени простирались сельскохозяйственные угодья. А в самом Петербурге все чаще стали появляться проекты перестройки промышленного «серого пояса».
Поэтому, в первую очередь, перед девелопером будут стоять вопросы изменения категории землепользования, дорожной системы, подведения/износа основных инженерных коммуникаций, ограничения по застройке, особенно в случаях наличия объектов культурного наследия или охранных зон.
Если на вновь застраиваемой территории ранее располагалось промышленное предприятие, к рискам и дополнительным затратам также следует отнести необходимость проведения экспертизы почвогрунта на предмет его безопасности и экологичности для строительства, например, жилого комплекса. Существует множество примеров, когда бывшую промышленную землю приходилось вынимать на несколько метров в глубину, чтобы заменить ее «чистой» землей.
И, наоборот, для пищевого производства, будет важно наличие необходимой санитарной зоны вокруг будущего завода.
Как видите, в каждом конкретном случае, алгоритм анализа для поиска лучшего сценария будет разным. Нельзя также забывать, что инвестор может столкнуться с банальными, но трудноразрешимыми проблемами юридического и экономического обременения участка. Все они в совокупности снижают рентабельность проекта и могут свести его до нуля.
Получается, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка позволяет принять обоснованное решение о его дальнейшем использовании и целесообразности инвестиций в целом. Результатом анализа, в случае принятия положительного решения о строительстве, будет техническое задание на проектирование.
Достаточно часто, опытный девелопер завершает подготовку земельного участка к продаже именно разработкой проекта, чтобы продать его можно было уже с готовым разрешением на строительство.
Но об это мы расскажем в следующий раз.
