Понятие девелопмента сложное и многогранное, как ни банально это звучит. Объяснить его, конечно, проще, чем квантовую физику, но необходимо, в силу тонкостей профессиональной терминологии, имеющей иностранное происхождение. Мы уже начали разбираться
в ней в предыдущей статье. Сегодня погрузимся глубже, поскольку хотим ответить на вопрос: какие задачи решает девелопмент.
В зависимости от типа финансового управления и степени принятия рисков, девелоперские компании делятся на две категории - fee development и speculative development. При чем первая из них не имеет никакого отношения к феям, как, впрочем, вторая – к спекулянтам. Эти слова нельзя в полной мере назвать ложными друзьями переводчика, хотя русская коннотация имеется.
Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». По сути, компанию, специализирующуюся на этом виде девелопмента можно назвать подрядной. Этакий девелопер на аутсорсе. Он предлагает свои профессиональные компетенции за вознаграждение. Специалистов компании нанимает инвестор, желающий реализовать строительный проект, но не имеющий опыта в данной сфере.
Таким инвестором может выступать, например, банк, получивший непрофильный актив в виде земельного участка или недостроя от неблагополучного заемщика.
В большинстве случаев заказчик осознает, что самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к высоким затратам. Поэтому он не вникает в реализацию, не обременяет себя текущими вопросами. Он вкладывает деньги, оценивает конечный результат, получает прибыль от дальнейшей продажи или владения.
Мы, конечно, упомянули, что fee-девелопмент не имеет отношения к феям, но, когда непонятный актив кто-то превращает в весомую прибыль, кажется, что толика волшебства в этом все-таки есть.
Помимо инвесторов к услугам fee-девелопера обращаются также крупные профессиональные застройщики, в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Такими услугами может воспользоваться и иностранная строительная компания, которая хочет начать деятельность на российском рынке и не понимает его реалии.
Fee-девелопером обычно выступает компания имеющая значительный опыт в строительной индустрии, но не желающая или не имеющая возможности рисковать собственными финансами.
Из всего этого делаем вывод, что особенностью работы «за гонорар» является то, что девелопер не обладает правом собственности на земельный участок или строительный объект. Поэтому среди его задач может значится, как полная реализация проекта под ключ, так и простая консультация, после которой инвестор может принять решение продолжить строительство самостоятельно. В этом случае девелопер получит только скромное фиксированное вознаграждение в размере 5-10%.
Теперь перейдем к тем, кто рискует в гораздо большей степени, но за то и пьет шампанское в случае успеха.
Согласитесь, что словосочетание speculative development звучит не очень привлекательно. Все потому, что от позднесовестких и постсоветских времен нам досталось неприязненное отношение к перекупщикам-спекулянтам, которые зарабатывали просто на разнице в стоимости.
Однако, если корректно перевести эти слова на русский язык, то получится - девелопмент с полной ответственностью. Значит, что девелопер вкладывает в проект собственные и привлеченные средства и выступает как инвестор, полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. К тому же он обязательно улучшает потребительские качества приобретенного актива перед продажей, даже в тех случаях, когда удалось купить землю по подходящей цене, в момент, когда рынок находится на низком уровне.
Инвестиционная доля девелоперской компании может составлять от 40 до 100%. Поэтому в данном виде девелопмента прибыль оказывается намного выше, чем при схеме fee-development, однако и риски, которые несет девелопер намного значительнее. Данный подход также намного сложнее, так как девелоперу надо совмещать в одном проекте финансовые, проектировочные, архитектурные, инжиниринговые, риелторские и другие мероприятия.
Итак, коротко отметим, что девелопер с инвестиционными функциями не имеет задачи консалтинга. Во всем остальном, задачи девелопмента схожи:
На прединвестиционной фазе:
• Поиск и оценка земельного участка (об этом мы рассказывали
в материале о best use анализе)
• Разработка идеи и формирование концепции проекта
• Бизнес-планирование, оценка эффективности и финансовой реализуемости проекта
• Оформление исходной и разрешительной документации по земельному участку
• Инженерное обеспечение объекта недвижимости
• Формирование исходных данных для разработки проектной документации
• Разработка, согласование и экспертиза проектной документации
• Получение разрешения на строительство
После завершения данного этапа девелопер принимает решение о том, будет ли он осуществлять дальнейшую реализацию проекта самостоятельно или лучшим вариантом будет продажа актива, готового к строительству.
На инвестиционной фазе:
• Привлечение стороннего финансирования, в случае необходимости
• Организация и проведение подрядных торгов
• Организация строительства объекта недвижимости
• Система менеджмента качества и строительный контроль
• Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию законченного объекта строительства
По завершению строительства, девелопер также принимает следующее решение – продавать готовый объект или оставить его в собственном управлении, чтобы получать прибыть от аренды или продажи унитов (в случае, если речь идет о жилой недвижимости).
На фазе управления объектом недвижимости:
• Формирование эксплуатационной документации в рамках жизненного цикла здания
• Основные положения системы технической эксплуатации объектов недвижимости
• Технический контроль состояния объектов недвижимости, инспектирование и мониторинг
• Текущие ремонтные работы
В данном случае девелопер может принять решение о передаче эксплуатации объекта недвижимости на аутсорс, если формировать и содержать собственную управляющую компанию нерентабельно.
