Девелопмент, каким мы его видим

Его можно перевести как развитие, рост, усовершенствование, улучшение, строительство. Т.е. дословного перевода на русский язык не существует и это понятие включает в себя множество оттенков. Поэтому словосочетание «девелопмент недвижимости» уже стало устойчивым, но все же требует объяснения, ведь каждый девелопер вкладывает в него свой смысл и видение.

Хочется отметить, что даже для России, девелопмент не является понятием новейшей истории. Только само слово, которое в XIX веке, конечно, не использовали. Но именно тогда в России, а точнее в Петербурге и Москве, появились первые строительные проекты, которые сегодня мы бы называли девелоперскими.

Они возникли на стыке недвижимости и инвестирования, когда предприниматели начали искать новые способы грамотно вложить деньги с максимальной прибылью. С этой целью создавались домостроительные сообщества с частным капиталом, которые возводили доходные дома для собственного использования и для сторонних инвесторов.

Период с конца XIX-начала ХХ веков был бумом таких доходных домов, построить которые мог любой обеспеченный человек, хоть из знати, хоть из простолюдинов. Под эти цели в обеих столицах выкупались как незастроенные земельные участки, так и участки с устаревшими постройками. Вот так и получалось, что новое строительство улучшало конкретный городской квартал. Причем даже доходные дома эконом класса оснащались всеми передовыми инженерными системами, что значительно повышало уровень жизни тех, кто раньше жил в квартирах барачного типа. А для тех, кто и так привык жить «на уровне» задумывались проекты многофункциональных зданий с театрами, концертными залами, ресторанами.

Сами владельцы доходных домов тоже в накладе не оставались, ведь в Петербурге, например, средняя годовая доходность такого дома составляла до 15%.

Процесс развития отрасли, безусловно, значительно затормозился после революции. Однако неправильно будет считать, что в советские времена девелопментом в стране никто не занимался. По мнению исследователей рынка, массовой строительной деятельности не существовало лишь до середины 20-х годов, а затем уже правительство, а не частный капитал, начало пересмотр строительных методик и технологий с целью пополнения объектов жилого фонда.

Самым первым и одним из самых крупных советских «девелоперов» стала вновь созданная структура Главмосстрой, которая занималась как обновлением имеющегося жилого фонда, так и расширением столицы, т.е. по сути освоением окраинных земель под строительные цели. Между прочим, за 50 лет активной работы, обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м². Получается, что ежегодно столица прирастала примерно 5 млн кв. м в год, что примерно соответствует текущим показателям. С той только разницей, что все эти объемы жилья вводил единственный девелопер, правда государственный.

На третий виток развития отечественный девелопмент пошел с приходом 90-х годов прошлого века. Первые проекты нового времени имели фантастические показатели рентабельности на фоне катастрофической нехватки офисных помещений при низкой себестоимости строительства. Причем первый доход можно было получить еще на этапе проектирования, даже не приступив к реализации. Это был период эйфории, в который, по скромным подсчетам, любой девелоперский проект имел доходность не менее 30%. За офисными площадями последовали торговые. Затем жилая недвижимость, в том числе бизнес и элит классов.

В начале 2000-х большая стройка пришла и в Петербург. В этот момент даже риэлторские агентства уходили в строительство из простой «купли-продажи». Кстати, некоторые крупные девелоперы сегодня начинали свою деятельность на рынке недвижимости именно как риэлторы. В 2005 году был принят Генплан города, рынок начал переходить на игру по упорядоченным, общепринятым правилам. Самые успешные строительные компании переставали искать пятна под точеную застройку, пришло время комплексного освоения территорий.

По прошествии лет не только у застройщиков, но и у потребителей начали формироваться иные представления о комфорте: «от мечты о собственной жилплощади до желания жить в благоустроенных районах с полным набором социальной инфраструктуры». Сейчас редко кто довольствуется простой бетонной коробкой, от хорошего девелопера ожидают качество на современном уровне. «Современный покупатель не ищет квадратные метры, сегодня покупают ценности и настроение, образ и стиль жизни», - цитата из книги «Монологи о бизнесе. Девелопмент».

Поэтому сегодня, как никогда, девелопмент является процессом качественного преобразования недвижимости, конечной целью которого является формирование облика современных городов и населенных пунктов, состояние окружающей среды и качество жизни их обитателей. Девелопер, в свою очередь, получает объекты недвижимости с возросшей стоимостью.

«Одной из разновидностей девелопмента, которым, на данный момент занимается наша компания является лэнд девелопмент или подготовка земельного участка к строительству. Допустим, есть неинтересный пустующий участок с разного рода проблемами. Мы его покупаем или берем в аренду и создаем из него «продукт»: оформляем право на землю, изменяем категорию или вид разрешенного использования, в случае необходимости, подводим инженерию, делаем проект застройки. В результате получается улучшенный, готовый к продаже, земельный участок с разрешением на строительство. Тем самым, происходит его существенная капитализация», - объясняет Вадим Парадник, генеральный директор ГК «Глобал ЭМ».

Помимо лэнд девелопмента существует девеломпент и редевелопмент территорий, в тех случаях, когда речь идет о комплексном освоении в масштабах городского квартала или района. А также девелопмент и редевелопмент зданий, когда преобразованию подвергается отдельное здание или комплекс зданий, новых или требующих реконструкции, реставрации, модернизации.

Целью любого девелопмента является усовершенствование, достижение максимальной полезности создаваемого объекта для покупателя, максимальной прибыли для девелопера и создание комфортной городской среды на бывших промышленных территориях или пустующих пятнах. А самым важным элементом стратегии девелопера является грамотное, качественное управление, позволяющее не растрачивать деньги.