По мнению некоторых источников, историю землеустройства в России следует вести от момента, когда в 1765 году, Екатерина Вторая подписала манифест о генеральном межевании, дополняемый по ходу реализации разнообразными инструкциями.
Межеванием в стране занимались и до этого манифеста. Оно сводилось к описаниям зе¬мель с последующим разграничением межевыми знаками: от камней и придорожных канав до засечек на деревьях. Изображения в виде чертежей или планов в писцовые книги не вносились. Просто потому, что не было ни специалистов с необходимыми знаниями, ни инструментов. В ходу были мерная цепь, да астролябия чуть позже. А значит повсеместно велись бесконечные земельные споры между собственниками, в том числе со смертельными исходами.
Манифест Императрицы должен был исправить сложившуюся ситуацию, размежевать земли во всем государстве, а также наделить землями общины государственных крестьян, владельцев мельниц и завершить секуляризационную реформу церковных земель. Это были первые попытки поиска эффективной формы хозяйственного использова¬ния земли и организационно-экономического устройства землевладения.
Следующей значительной вехой в вопросах землеустройства стал Указ Николая Второго от 1906 года, который инициировал создание землеустроительных комиссий с целью перевода крестьянских общинных земель в частную собственность. В 1911 г. вышел Закон «О землеустройстве», регламентировавший виды землеустроительных работ, которые могли выполнять землеустроительные комиссии, в том числе для укрупнения/разукрупнения участков, оптимизации пашенных земель и подготовки территорий к будущему использованию.
Так появилась необходимость заранее анализировать возможные варианты, оценивать эффективность землеустроительных работ, производить их согласование с землевладельцами и землепользователями, то есть разрабатывать определенную документацию (чертежи, расчеты, обоснования, пояснительные записки), которая в совокупности составляла проект землеустройства.
Однако, землеустроительное проектное дело появилось в России только в 1915 году, когда в Константиновском межевом институте, на курсе геодезии, открылась новая дисциплина «Землеустроительное проектирование». Через несколько лет эта дисциплина выделилась в отдельную.
Ее планомерное развитие резко сменилось после революции, которая уничтожила приоритет частной собственности в землеустроительных процедурах, заменив его понятием «социалистическое землеустройство».
Несмотря на нехватку специалистов, на развитии системы землеустройства, это изменение отразилось положительно. На первый план вышли функции укрупнения, рационального переустройства и организации использования колхозных и производственных земель. И, если в начале коллективизации, проекты землеустройства практически не со¬ставлялись, то в 1930-е году уже велась полноценная научная работа по поиску новых методов землеустроительного проектирования, аналогов которым не было в мировой практике.
Благодаря совершенствованию методик, ближе к середине ХХ века, землеустроительное проектирование уже комплексно решало вопросы развития природных и экономических условий территории, в связке с производственным и дорожным строительством, планировкой населенных мест, земельно-оценочными работами и картографированием.
Так, постепенно, землеустроительное проектирование стало играть центральную роль в землеустройстве страны, как процессе планирования, прогнозирования и организации эксплуатации земельных участков с целью оптимального использования их ресурсов и обеспечения устойчивого развития территории.
В таком виде система землеустройства просуществовала в нашей стране вплоть до периода рыночных реформ 1990-2000-х гг., когда возвратилось право частной собственности на землю для физических и юридических лиц.
Ключевым в области государственной земельной политики стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который отнес земельные участки к категории недвижимости и закрепил права собственников. В том же году возникла земельная кадастровая система и система регистрации документов о правах на этот тип недвижимость.
Период возвращения частной собственности на землю был в России не простым. Первыми условными девелоперами земли, по сути, стали рейдеры. Потому, что именно они выявляли наиболее перспективные участки, принадлежавшие совхозам, заводам, фабрикам. Но, в большинстве случаев, их деятельность ограничивалась, если не манипуляциями, то простым инвестированием в плоскости «купить дешевле-продать дороже». Развитием территорий они, конечно, не занимались.
Считается, что первые настоящие девелоперы из числа застройщиков появились, когда в середине 2000-х годов в России заговорили о качественно новом понятии — комплексном развитии территорий. Разработке таких проектов, собственно, и должна предшествовать работа по девелопменту земли.
Однако, в российских реалиях термин «ленд-девелопмент» до сих пор включает достаточно широкий спектр деятельности — от разукрупнения участков и перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения до комплексного развития территорий. Хотя, по сути, результатом ленд-девелопмента должен быть инвестиционный продукт, т.е. более привлекательный и ликвидный участок земли, полностью подготовленный к началу строительного процесса, включая проектную документацию и разрешение на строительство.
Сегодня на российском рынке неосвоенных земель остается еще очень много. Безусловно, земельные реформы и стратегические землеустроительные действия всегда должны регулироваться государством и осуществляться под его контролем. А тактическим развитием и благоустройством разукрупненных земель, включая землеустроительное проектирование, уже вполне успешно занимаются, пусть и немногочисленные пока, ленд-девелоперы.
Еще в начале ХХ века профессор А. А. Ржаницын сказал фразу, которую можно в полной мере отнести к современному ленд-девелоперу, который ответственно подходит к своей работе. Эта «...деятельность уже творческая. В этой деятельности с особенной резкостью выступает отличительная черта землеустройства: здесь нет и не может быть шаблона, здесь каждое дело индивидуально, как дитя, и требует исключительного к нему отношения со стороны землеустроителя».
