Сколько бы не искал девелопер
лучший сценарий для земельного участка, сколько бы не анализировал его потенциал, рано или поздно все находки потребуется «положить на бумагу». В каких случаях необходима разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории и какая разница между этими двумя документами, разбираемся в сегодняшней статье.
Проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) – это градостроительная документация, подготовка которой может осуществляться как одновременно (ППМТ), в рамках одного проекта, так и по раздельности, в зависимости от целей. Их готовят с целью обеспечения устойчивого развития территории.
Согласно 41 статье Градостроительного кодекса РФ, разработка документации по планировке территории обязательна в случаях:
- комплексного развития территории;
- долевого многоквартирного и индивидуального жилищного строительства;
- реконструкции исторического квартала или объекта;
- изъятия земельного участка государством для капитального строительства;
- установления, изменения или отмены красных линий (границ объектов общего пользования, за которыми, на определённом нормативами удалении, может вестись застройка);
- образования земельных участков для многоквартирной застройки или дачных хозяйств;
- капитального строительства на территориях двух или более муниципальных образований;
- капитального строительства на особо охраняемых территориях и в границах лесного фонда;
- строительства или реконструкции линейного объекта федерального, регионального или местного значения (инженерной сети, трубопровода, дороги, моста, тоннеля и пр.).
Видами документации по планировке территории являются:
- проект планировки территории;
- проект межевания территории.
ППТ (проект планировки территории) устанавливает элементы планировочной структуры, границы территорий общего пользования, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определяет характеристики и очередность планируемого развития территории. Этот документ включает в себя информацию о расположении зданий и сооружений, зонировании земли, дорожной инфраструктуре, зеленых насаждениях и других аспектах, влияющих на использование земель. Утвержденный ППТ становится своего рода градостроительным законом на конкретной территории.
Благодаря ППТ на сельских и городских территориях появляется представление о будущем расположении жилых домов и социальных муниципальных объектов, скверов, парков, площадей, набережных и дорожной сети, линейных и капитальных объектов, и очередности их строительства. ППТ содержит также объекты незавершенного строительства и подлежащие сносу.
Как следует из 42 статьи Градостроительного кодекса, в составе ППТ содержатся утверждаемая часть и ее обоснование:
- чертеж территории (района, квартала, микрорайона) с обозначением всех границ и объектов;
- положение о характеристиках территории, которые должны соответствовать ПЗЗ (правилам землепользования и застройки) и другим регламентам и обеспечивать жизнедеятельность граждан объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
- положение об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции;
- обоснование утверждаемой части с картами, схемами, результатами инженерных изысканий, вариантами планировочных решений, перечнем мероприятий по защите территории и окружающей среды, в т. ч. от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
ППТ применяется при разработке новых строительных объектов, изменении функционального назначения земельных участков (например, при переводе под строительство сельскохозяйственных земель), а также для планирования городской инфраструктуры.
Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории.
ПМТ (проект межевания территории) разрабатывается с целью установления границ земельного участка (ЗУ) для дальнейшего использования по назначению, установления, изменения, отмены красных линий, установления точной информации о местоположении границ земель для последующей регистрации в государственных органах, получения разрешения на строительство.
По сути, это совокупность чертежей, на которых отображаются границы элементов планировочной структуры, красные линии, границы застроенных и не застроенных, образуемых и изменяемых ЗУ, планируемых к застройке, а также иные элементы. В этих чертежах содержится следующая информация:
- красные линии, утвержденные в составе ППТ, и отступы от них;
- границы застроенных ЗУ;
- границы формируемых ЗУ;
- границы ЗУ, предназначенных для размещения объектов капитального строительства;
- границы территорий объектов культурного наследия;
- границы зон с особыми условиями использования территорий.
Помимо этого, в ПМТ указываются площади земельных участков (образуемых и изменяемых), выделяются земельные участки общего пользования, а также виды разрешенного использования земельных участков.
ПМТ используется, когда при покупке или продаже земельных участков необходимо четко установить границы соседних участков, при разделе участков между собственниками, при регулировании границ между административными единицами.
Получается, что главная разница между двумя документами заключается в их детализации. ППТ разрабатывают укрупненно и в независимости от категории и вида пользования, с тем, чтобы территория могла видоизменяться и развиваться, в нем выделяются элементы планировочной структуры, устанавливаются параметры будущего развития, выделяются зоны размещения ОКС. ПМТ, в свою очередь, детализирует предыдущий документ, в нем устанавливаются границы земельных участков.
Об этапах их подготовки мы расскажем в одном из следующих материалов.
