Комфортная и автономная городская среда в загородной локации пользуется все большей популярностью у покупателей. Российские девелоперы прошли длинный и непростой путь для того, чтобы сегодня реализовывать такие проекты по-настоящему качественно.
Забытая идеология greenfield
Понятие комплексного освоения территорий появилось в США и Японии в 60-е годы прошлого века и подразумевало строительство корпоративных городков, в основе развития которых лежат принципы «разумного роста».
Они включают в себя смешанное землепользование, т.е. микст из жилых, торговых, деловых и развлекательных объектов, качественную планировку территории, где все необходимое для жизни и работы находится в непосредственной близости к жилью, качественную планировку транспортной сети, где учтены все возможные виды транспорта и развита сеть рекреационных зон, качественную и разнообразную архитектуру, гармоничное вписывание городской материи в окружающий ландшафт, обязательное использование энергоэффективных технологий. А также развитие и поддержание самобытности и уникальности поселения и воспитание активных граждан, которые не только живут в городке, но и участвуют в его развитии и управлении.
К тому же опыт проектов КОТ в мире показывает, что для успешного развития большого поселения необходимо отказаться от типовой многоэтажной застройки по принципу «спальных районов».
Однако, когда в середине 2000-х годов в России заговорили о комплексных проектах, о первоначальной идеологии развития таких территорий вспомнили немногие.
В большинстве отечественных проектов произошла подмена понятий в угоду маркетинговой стратегии и необходимости решать государственную задачу по приросту жилья на 1 кв. м в год на человека. Поэтому концепция качественной городской среды, по сути, реализовалась в обыкновенной квартальной застройке. Строить в чистом поле долго и дорого, поэтому девелоперы старались выжимать копейки с каждого метра. Спрос на коммерческую составляющую на таких территориях был невысок, из-за чего проекты также пересматривались в сторону увеличения доли жилья.
Например, изначально поселения Мурино и Кудрово выглядели малопривлекательно и имели спорные перспективы развития.
Современная жилая автономия
Сейчас ситуация значительно улучшилась благодаря трем важным изменениям. Ужесточились строительные нормы, изменились покупательское поведение и предпочтения, а также отношение самих застройщиков. Теперь они аккуратно работают с масштабными территориями, стараются привлечь будущих жильцов и повысить спрос, создавая автономные городки, приятные и комфортные во всех отношениях.
В общепринятом смысле комфортная городская среда – это пространство, которое полностью отвечает потребностям его жителей. К параметрам комфортности относятся: социальная инфраструктура, транспортная доступность и связанность территории, наличие общественных пространств, благоустройство с учетом интересов разных групп населения, доступность среды, инженерная инфраструктура. Необходимо добавить и экологический фактор. Даже для суперкомфортного жилого комплекса со всеми необходимыми социальными и рекреационными объектами соседство с условным заводом, являющимся источником выбросов или шума, сыграет негативную роль.
Для того, чтобы разобраться, какой набор объектов, кроме жилой застройки, необходим для создания небольшого самостоятельного городка, нужно обратиться к теории градостроительства.
Все постройки социально-культурного и бытового обслуживания населения различаются частотой использования: повседневное, периодическое и эпизодическое. Исходя из данного параметра определяется в том числе пешеходная и транспортная доступность этих объектов. Очевидно, что размещать в границах небольшого поселения весь спектр социальной инфраструктуры нецелесообразно. Театры, вузы, крупные стадионы, объекты для проведения массовых мероприятий, кладбища, больницы, специализированные медицинские учреждения, как, например, роддом, и пр. – это как раз варианты объектов периодического и эпизодического использования.
Зато объекты повседневного использования – такие как детские сады, школы, поликлиники, магазины, предприятия бытового обслуживания, аптеки, библиотеки – должны присутствовать в такой автономии однозначно.
А вот заявления о том, что автономное поселение можно не покидать даже для работы, сомнительны. Понятно, что какая-то часть жителей будет работать в тех же садиках и магазинах, но полностью трудоустроить население в 7–10 тысяч человек невозможно. Соответственно, помимо соцобъектов, комфорт в таких поселениях обеспечивается за счет грамотно спроектированных парковок вне дворов, общественных пространств для активного и спокойного отдыха людей разных возрастов и интересов, а также малой и средней этажности зданий.
Определить минимальную площадь комфортной автономии довольно сложно. В настоящее время уже для территории от 1 га градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения и максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов.
При этом показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами завязаны не на площадь территории, а на численность проживающего населения. Условно говоря, на территории 50 га может проживать 1000 человек, а может и 20 000, и их потребность в социальных объектах будет разная.
Проект «Троицкая гора»
Новый девелоперский проект ГК «Глобал ЭМ» будет реализован в Ломоносовском районе, в Низинском сельском поселении. Участок площадью 40,4 га расположен в деревне Троицкая Гора. В настоящее время идет активная фаза проектирования. После получения разрешения на строительство проект будет продан опытному застройщику для дальнейшей реализации.
Ольга Муратова, руководитель проекта «Троицкая гора»:
«Главным вектором развития данной территории стала ориентация на историко-культурное окружение: Большой Петергофский дворец с парком, парк Александрия, Дворцово-парковый ансамбль Ораниенбаум, парк Сергиевка, а также строящийся студенческий капмус Санкт-Петербургского университета. Изюминка проекта – интеграция столь богатого окружения в неспешную загородную жизнь через архитектурные элементы. Несмотря на то, что стиль жилого комплекса заявлен как скандинавский, все цветовые решения взяты из гаммы знаковых дворцово-парковых ансамблей. Второй составляющей концепции является реализация классического варианта так называемого 15-минутного города, где вся социально значимая инфраструктура находится в пешей доступности. »
«Троицкая гора» – это малоэтажный жилой комплекс класса «комфорт+», состоящий из трех кварталов, с многоквартирными домами площадью около 200 тыс. кв. м. Всего здесь появится 19 домов: один квартал из 10 шестиэтажных корпусов, рассчитанных на молодежь и студентов кампуса, и два квартала из 11 четырехэтажных домов для семей с детьми. Кварталы проектируются по принципу полузамкнутых дворов с П- и Г-образными жилыми зданиями, за счет чего на каждом участке формируется безопасный собственный двор с площадками для игр и отдыха. Общее планируемое количество жителей – около 7000 человек.
Для обеспечения населения необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры запланировано строительство школы на 650 мест, двух садиков на 200 и 190 мест, культурно-досугового комплекса, включающего торговые помещения, помещения бытового обслуживания населения, бассейн, тренажерный зал, помещения для проведения культурных мероприятий, а также спортивные сооружения, два кабинета врачей общей практики, два многоуровневых наземных паркинга (на 300 машино-мест каждый). Из объектов инженерной инфраструктуры предусмотрены две газовые котельные, очистные сооружения, тепловой пункт, газораспределительный пункт, канализационная насосная станция.
Преимущества объекта
- Квартиры евроформата со средней площадью 36 кв. м
-
Палисадники на первых этажах с выходом во двор
-
Увеличенные балконы в 93% квартир
-
Магазины шаговой доступности
-
Безбарьерная среда
-
Пешеходные прогулочные зоны, бульвары, сквер, места отдыха и активных игр
-
Веломаршруты вдоль внешней улично-дорожной сети
-
Маршруты для скандинавской ходьбы, экотропа
-
Специальные площадки и отдельная тропа для жителей с домашними животными
-
Навигация на территории комплекса
-
Раздельный сбор мусора
-
Зоны, где жители могут высаживать деревья
Материал опубликован на портале
Недвижимость и строительство Петербурга