Строительное зонирование жилой территории

Если у Пушкина блистательный Петербург упивался «дыханьем ночи благосклонной» и «спешил везде успеть» в костюме по последней моде, то у Достоевского – это мрачная клоака, где «духота, толкотня, всюду известка, леса, кирпич, пыль и та особенная летняя вонь, столь известная каждому петербуржцу». Но в этом и заключается одна из граней писательского таланта – умение погрузить читателя в субъективную атмосферу, окружающую героев его произведения.

Талантом проектировщика, напротив, является умение создать ту самую реальность, в которой будут жить обычные люди. Грамотное строительное зонирование позволяет сделать любую жилую территорию удобной, комфортной, доступной. Хотя писатели даже в самом симпатичном городке смогут найти мрачную нотку, если того требует сюжет.

Зонирование территории, в самом широком смысле, начинается на градостроительном уровне.

Градостроительное зонирование – это процесс разделения территории города или другого населенного пункта на различные зоны с определенными функциональными назначениями, а также составление общей композиции плана города.

Это позволяет планировать и управлять развитием городской среды. В ходе работы учитываются не только функции различных зон, но также транспортная инфраструктура, социальная сбалансированность, экономическая эффективность, экологическая безопасность, сохранение и развитие культурных и природных ценностей. Кроме того, градостроительное зонирование имеет целью обеспечение возможности последовательного расширения городских зон, при сохранении между ними удобных взаимосвязей:

• механических (перевозка грузов, передвижения людей);
• энергетических (водо-, энергосбережения и т.д.);
• информационных.

Безусловно, при градостроительном планировании, также учитываются:

• величина города;
• уже имеющиеся планировочные особенности (например, транспортные магистрали);
• традиционно-исторические особенности;
• естественно-географические условия.

В результате, горожане получают удобство и комфорт жизни, власти – эффективное, рациональное использование территории, застройщики – понимание, какие виды деятельности и строительства разрешены в каждой конкретной зоне.

На уровне функционального зонирования ведется разделение городской территории на части различного использования, исходя из основных сфер человеческой деятельности – труда, быта и отдыха. В ходе работы определяют расположение в черте населенного пункта следующие типы зон:

1. Селитебная или жилая зона. Она предназначена для размещения любых видов жилых объектов, от частных до многоквартирных домов, и других строений, предназначенных для проживания людей, а также необходимой социальной инфраструктуры.
2. Промышленная зона предполагает проектирование и строительство любых видов промышленных, складских, логистических и связанных с ними инфраструктурных объектов. Сюда также относят сельскохозяйственные, энергетические и транспортные строения.
3. Коммерческая или общественно-деловая зона. В некоторых источниках ее включают в селитебную зону, в других – социальную инфраструктуру, а именно объекты образования и здравоохранения, считают частью общественно-деловой зоны. В обоих случаях, в этой зоне размещают торговые и офисные здания и другие объекты, связанные с коммерческой деятельностью.
4. Зона внешнего транспорта, куда входят все вокзалы и аэропорты, порты и пристани.
5. Рекреационная зона или зона отдыха населения, т.е. все парки, скверы, лесопарки, лесные территории, общественные пространства, спортивные площадки, пляжи, курортные учреждения и другие объекты, предназначенные для активного отдыха и проведения досуга.
6. Зона специального назначения, куда входит санитарно-защитная зона, зона кладбищ и иные варианты специального назначения.

А затем, девелоперы и застройщики приступают к строительному зонированию жилой (селитебной) территории, которая предназначена для равномерного распределения массовой жилой (и прочей) застройки различной этажности.

На базовом уровне застройщик может получить просто «голую» земельную территорию, функциональное назначение которой было изменено. Например, сельскохозяйственные земли были переведены в земли населенных пунктов и уже получили селибетную функцию. Хотя, на практике, девелопер часто занимается вопросами перевода земель в другую категорию самостоятельно. К таким участкам также могут быть подведены коммуникации, дорожные, энергетические, сантехнические и пр.

Застройщик имеем возможность провести анализ земельного участка перед его покупкой, чтобы принять обоснованное решение о его дальнейшем использовании и целесообразности инвестиций в целом. Результатом анализа, в случае принятия положительного решения о строительстве, будет техническое задание на проектирование, в котором будут учтены:

• геологические условия;
• экономические возможности;
• предполагаемая численность населения;
• строительные материалы;
• архитектурно-планировочные требования, включая этажность.

Этажность принятых к массовому строительству зданий зависит от величины города, уровня развития в нем предприятий строительной индустрии, природных особенностей, архитектурно-конструктивных решений, экономических требований. Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических обоснований с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований и местных условий.

 Обычно селитебная территория подразделяется на следующие зоны:

• высотной застройки (более 15 этажей);
• многоэтажной застройки (более 5 этажей);
• среднеэтажной застройки (4-5 этажей);
• малоэтажной застройки (2-3 этажа);
• усадебной застройки (1-2 этажа).

В крупных и крупнейших городах селитебная территория застраивается жилыми домами повышенной этажности — от 9 этажей и более, поскольку в таких городах ограничен резерв территории и большая плотность населения. В других городах этажность застройки принимается до пяти этажей, а здания в девять этажей и выше строят в исключительных случаях. В районах повышенной сейсмичности и расположенных на высоте 1000 м и более над уровнем моря этажность застройки ограничена четырьмя этажами, а в отдельных случаях даже двумя.

До недавнего времени, при строительном зонировании, придерживались принципов постепенного снижения высоты застройки от центра к периферии и разделения территории на зоны с разной этажностью застройки.

Однако технико-экономические расчеты доказывают преимущество смешанной застройки с точки зрения затрат на строительство, инженерное оборудование и благоустройство. В настоящее время смешанная застройка зданиями различной этажности применяется довольно широко. Таким образом, можно создать более выразительные и разнообразные ансамбли, чем при застройке одной высоты. Смешанная застройка придает индивидуальность, обогащает силуэт и пространственную организацию жилых районов и позволяет выгодно использовать сложный рельеф, выявить интересные особенности ландшафта.

Сегодня лучшим соотношением высот зданий повышенной этажности к низким в смешанной застройке считается 1:3 или 1:2. Тогда здания большой этажности приобретают роль акцентов композиции групп жилых домов и микрорайонов.
Помимо жилых объектов, строительное зонирование предполагает распределение уличной сетки, объектов социальной инфраструктуры, коммерческих зданий и общественных пространств.