Как получить разрешение на строительство объекта недвижимости

В процессе получения разрешения на строительство есть только два приятных момента. Во-первых, это появление вашего проекта в официальном реестре выданных разрешений. Во-вторых, то, что эта государственная услуга предоставляется бесплатно. Но между этими двумя пунктами лежит целый ворох необходимых бумаг, списки требований и последовательность действий, которые, при правильном исполнении, приведут к желаемому результату. Желательно с первого раза. Застройщик, девелопер, инвестор может подать заявку самостоятельно. Или воспользоваться услугами компетентной компании, которая получит разрешение, как законный представитель. Тогда весь процесс сведется к приятному ожиданию результата.

Разрешение на строительство – это документ, полученный в уполномоченном органе государственной власти, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает право застройщику, девелоперу, инвестору осуществлять строительство или реконструкцию объекта капитального строительства. При этом объект строительства должен отвечать определенным требованиям.

Короткий список случаев, когда разрешение на строительство не требуется

Перечень таких случаев можно найти в Градостроительном Кодексе, а именно в п. 17 ст. 51. Если вы планируете строительство или реконструкцию:

• дома или сарая на частном участке, а также гаража, не связанного с предпринимательской деятельностью;
• киоска, торговой палатки или навеса и других объектов, которые не попадают под категорию «капитальное строительство»;
• посольства или консульства РФ за пределами РФ;
• опорных антенн до 50 метров;
• объектов транспортировки сжиженного газа до 0,6 мегапаскалей;
• дорожно-уличной сети, площади или пешеходного перехода;
• парковой или велодорожки,
• а также при капитальном ремонте капитальных строений, если при этом не затрагиваются их конструктивные и другие параметры по надежности и безопасности, разрешение на строительство не потребуется.

Начнем с того, что получить разрешение на строительство можно в органе местного самоуправления по месту нахождения приобретенного или арендованного земельного участка. Однако есть случаи, когда обращаться за разрешением необходимо в специально уполномоченные органы. Таким исключениями являются строительство или реконструкция объектов:

• атомной энергетики;
• космической инфраструктуры;
• гидротехнических;
• связанных с использование недр;
• в границах особо охраняемой природной территории;
• на территориях двух и более субъектов РФ, муниципальных образований или поселений.

Еще до подачи заявления потребуется собрать необходимые документы в специализированных органах вашего региона – в федеральной и региональной государственных экспертизах, негосударственной экспертизе, экологической экспертизе, а также в территориальных комитетах (например, для Санкт-Петербурга – в Комитете по градостроительству и архитектуре и Комитете государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Эти документы – положительные заключения и разрешения, станут частью будущего досье. Когда досье готово, можно переходить к заявлению. Безусловно, подача заявления на получение разрешения на строительство сегодня упростилась, благодаря электронному документообороту. Поэтому заполнить заявление и отправить весь пакет документов можно онлайн, например, на портале Госуслуг. Сделать это можно лично или через посредника, которым в данном случае, должен является технический заказчик. Подать заявление также можно:

• через многофункциональный центр;
• в структурном подразделении органа государственной власти.

Для отправки заявления в электронном виде, сканированные документы потребуется заверить электронной подписью. При личной подаче в бумажном виде, все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Срок рассмотрения заявления колеблется составляет 5 рабочих дней, согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Получить результат можно лично или через законного представителя в МФЦ или в том же структурном подразделении, куда заявление подавалось, а также почтой или электронной почтой.

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, а также схема расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территории.
3. Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее, чем за три года до дня представления заявления.
4. Проектная документация, разработанная по заданию заказчика.
5. Результаты инженерных изысканий с пояснительной запиской, схемой планировочной организации участка, архитектурными и конструктивными разделами, а также решениями и мероприятиями, направленными на обеспечение доступа инвалидов к объекту и проектом организации будущего строительства.
6. Положительное заключение экспертизы по результатам рассмотрения проектной документации и результатов инженерных изысканий.
7. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случаях предоставления такого разрешения).
8. Согласие всех правообладателей объекта в случае его реконструкции или демонтажа (при новом строительстве на застроенном земельном участке).
9. Копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы (в случае, если такое заключение представлено).
10. Документы, предусмотренные законодательством об объектах культурного наследия (в случае, если они являются таковыми).
11. Копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (в случае строительства объекта капитального строительства).
12. Копия договора о комплексном развитии территории (в случае, если строительство, реконструкцию объектов планируется осуществлять в ее границах).

Весьма неприятные основания для отказа, о которых следует знать

Самым неприятным результатом получения услуги является отказ в выдаче разрешения на строительство. Это может произойти по следующим причинам:

1. Отсутствуют сведения, которые должны содержаться в заявлении.
2. Не соблюдены требования к оформлению заявления и загрузки прилагаемых к заявлению документов.
3. Отсутствует усиленная электронная подпись.
4. Заявление подано неуполномоченным лицом.
5. Срок аренды земельного участка прекращается через 10 дней после подачи заявления.
6. Отсутствует хотя бы один документ из комплекта, обязательного к предоставлению согласно ч.7 ст. 51 Градостроительного Кодекса. Поэтому их следует тщательно проверить перед подачей.
7. Хотя бы один документ «просрочен», т.е. выявлено несоответствие текущим требованиям к строительству, реконструкции или разрешенному использованию земельного участка. Поэтому следует быть в курсе изменений в строительном законодательстве.
8. Хотя бы один документ не соответствует требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
9. Или же поступило заключение из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, согласно которому участок под строительство находится на охраняемой исторической территории, а проект не соответствует требованиям к архитектурным решениям объектов, подпадающим под регламент, действующий на таких территориях.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен заявителем/представителем заявителя в судебном порядке.

Условия отмены разрешения на строительство

Кстати, даже полученное разрешение на строительство могут отозвать, а точнее отменить. Это так называемое волевое действие уполномоченного органа в порядке самоконтроля, когда представители того же органа, что разрешение выдали, приходят к заключению, что оно было выдано с нарушениями. В результате у застройщика могут не просто отозвать разрешение, но принудительно прекратить права собственности или аренды на участок, а значит и процесс строительства. Это еще раз подтверждает необходимость тщательным образом проверять и перепроверять документы перед подачей. Ведь потерять разрешение можно из-за:

• отсутствия правоустанавливающих документов на участок и его несоответствие виду разрешенного использования;
• отсутствия положительного заключения экспертизы по проектной документации и ее несоответствие положению о составе документации;
• истечение срока действия договора аренды.