Грамотная квартирография или как заглянуть в будущее

Времена типовых советских планировок под лозунгом «какая-никакая, но отдельная квартира» прошли. Период постсоветской высотно-уплотнительной застройки, породившей «человейники» заканчивается. Поведенческие предпочтения покупателей сместились в сторону удовлетворенности результатом – жилое пространство должно быть комфортным, функциональным, удобным.

Сегодня для успешных продаж застройщику нужно решать задачу со многими неизвестными. А также научиться заглядывать в будущее, ведь через два-три года, когда жилой комплекс будет построен, его квартирография должна будет продолжать соответствовать запросам покупателей.

Квартирография или типология квартир – это сложносоставное понятие, в котором проектирование переплетается с маркетингом, что позволяет найти баланс между строительными нормативами и потребительскими запросами. Она объединяет архитектуру, эксплуатационные запросы и экономику проекта в объемно-планировочных решениях.

Появилась квартирография на российском рынке относительно недавно, словно в противовес безликим высотным жилым кварталам, которые заполонили городскую черту. Сложно сказать, что лежало в основе изменений, более осознанное отношение покупателей, всегда ищущих лучшие идеи для жизни, или прозорливость отдельных застройщиков, всегда ищущих новые решения, чтобы отстроиться от конкурентов. Вероятно, повлияли оба фактора.

К тому же в последние годы запросы покупателей жилья изменились из-за макроэкономических колебаний и снижения доходов. Пропало желание платить за бесполезно длинные коридоры, неудобно маленькие кухонные пространства, слишком большие спальни, отсутствие выбора гибких планировок.

Предложение реагирует на спрос. Посему и застройщики начали менять подход «выжать максимум квартир из земельного участка» на подход «выжать максимум полезных метров из квартиры». Таким образом за несколько лет из масс-маркета полностью исчезли многокомнатные квартиры, число «трешек» сократилось вдвое, вырос спрос на «однушки» и «двушки» с европланировками, даже студии потеряли метраж. В столице, например, еще в 2022 году, началась активная скупка микростудий по 10-14 кв. м.

Свою роль в современной квартирографии сыграли даже пандемия и повсеместное появление удаленной формы работы, которые вернули стены в квартиры, балконы на фасады и заставили по-новому взглянуть на эргономику жилых помещений.

Такое обстоятельство, как пандемия, просчитать невозможно, однако существует несколько базовых параметров, которые застройщики используют при разработке квартирографии.

Локация. О том, как найти и раскрыть потенциал территории, мы уже рассказывали в отдельном материале. Best use анализ помогает определить лучшую финансовую модель соотношения квартирографии с видовыми характеристиками, взвесив все варианты расположения корпусов в квартале, в том числе по конфигурации участка и ограничениям посадке зданий на нем.

Но, даже без глубокого изучения рынка, понятно, что элитное жилье не будет востребовано на окраине, а для бизнес-класса важна привязка к метро и ближайшей автостраде. Чем ближе жилое здание расположено к центру города, тем выше должен быть в нем уровень комфорта и т.д.

Класс объекта. Некоторые застройщики полагают, что при разработке концепции жилого комплекса отталкиваться нужно именно от грамотной квартирографии по классу объекта, и уже на этой основе создавать внешний контур будущих зданий.

В Единой методике классифицирования жилых новостроек Российской гильдии риелторов сегодня прописаны четыре класса жилья: стандарт (он же эконом или масс маркет), комфорт, бизнес, элит (он же премиум). Министерством строительства утверждены требования только к классу стандарт, но даже они носят лишь справочный характер для коммерческой застройки. Поэтому застройщики постоянно придумывают некие промежуточные варианты, типа «бизнес лайт» или «комфорт ++». Они могут изменить рейтинг дома внутри класса, но не могут повлиять на класс жилого дома.

Исходя из класса, рассчитывается средняя площадь всего проекта и стоимость квадратного метра, для чего за основу берется минимально допустимый метраж квартир. Например, для однокомнатного стандарта – это 28 кв. м., в комфорт-классе — это уже 34 кв. м, в бизнес-классе — 45, «однушка» премиум-класса — от 60 «квадратов». Решение об увеличении этого минимума каждый застройщик принимает самостоятельно, исходя из выводов маркетингового исследования.

В этот общий метраж проектировщик и вписывает объемно-планировочные решения, которые из более типовых трансформируются в более гибкие при повышении классности объекта. Для массового сегмента характерны компактные планировки с четкими утилитарными характеристиками зон, для премиальных сегментов — бОльшее разнообразие планировок и их функциональных зон.

Трендами в жилом строительстве также являются отказ от одинаковых планировок по стояку и увеличение количества мокрых зон. Это позволяет значительно разнообразить квартирографию каждого дома, а значит диверсифицировать предложение и снизить риск недопродаж. Но максимального разнообразия можно добиться только в рамках масштабных, комплексных проектов.

Целевая аудитория. Наконец, застройщику необходимо понимать, кто и зачем будет покупать у него квартиры.

Малометражную студию приобретут скорее молодые одиночки или семьи, для которых это будет первой «квартирой», а также инвесторы, планирующие ее сдавать. Доля студий в современных комплексах не превышает 15%. Популярностью у инвесторов также пользуются просторные однокомнатные квартиры.
Семьи с детьми, на которых сейчас, в большинстве случаев ориентируются застройщики, такой размер вряд ли устроит. Семейные квартиры или секции на сегодняшнем рынке – это евро «двушки» и «трешки» в комфорт- и бизнес-классе с просторными планировочными решениями, хорошими видовыми характеристиками, компактными спальнями, большой гостиной-кухней, где проходит основное семейное общение, гардеробной и дополнительным санузлом. Количество таких квартир в комплексе может доходит до 50%.

Есть и та категория потребителей, которые готовы платить за проект, разработанный исключительно под их стиль жизни и интересы. Для них застройщики готовы предложить варианты с возможностью гибких перепланировок в бизнес- и премиум-классах.

Когда все базовые параметры учтены, для проработки квартирографии остается добавить лишь опыт застройщика и его глубокое понимание конъюнктуры рынка. Шаг вправо, шаг влево — проект не попадает в цель и продажи будут низкими. Может случится и обратная ситуация, когда типология квартир получилась удачной, продажи объекта идут активней, чем предполагалось, вот только стоимость квадратного метра недооценили.

Поэтому сегодняшние застройщики должны гибко подходить к изменениям на рынке и вовремя корректировать квартирографию проекта, чтобы он оставался востребованным и в будущем.

Кстати, одним из инструментов, которые позволяют вносить изменения в проект в разы быстрее, является применение технологий BIM-проектирования. Совсем недавно, руководитель BIM-отдела нашей компании Елизавета Сайфуллина, в интервью рассказывала об этом на конкретных примерах: 

«В составе проекта, который мы также вели с использованием информационных моделей, есть объект культурного наследия (работа по нему уже завершена) и новый многоквартирный дом, где заказчик решил полностью изменить квартирографию под новые запросы рынка. Полтора года назад все наши архитектурные и конструкторские модели были созданы и сохранены в BIM-среде, поэтому корректировка и внесение изменений прошли достаточно быстро и четко, несмотря на глобальную перепланировку и совершенно новую компоновку».