Обещая новоселам продуманную среду, девелоперы часто сталкиваются с тем, что коммерция на первых этажах живет по своим законам: доставка перекрывает тротуары, запахи общепита проникают в окна, а вывески портят премиальные фасады. О том, как на этапе мастер-плана заложить прибыльный ретейл без лишних затрат и сохранить комфорт жителей, мы беседуем с ведущим архитектором ГК «Глобал ЭМ» Екатериной Мисюрой.
— Почему процесс нарезки первых этажей часто порождает неликвидные метры?
Е.М.: Основная проблема — посадка коммерческих объектов по остаточному принципу. Чаще всего в проектах отталкиваются от жилой функции: здание делят на секции, определяют пятна квартир и мест общего пользования, организуют лобби и входные группы. То, что остается на первом этаже после комплектования жилья, девелоперы отдают под коммерцию.
В итоге, например, помещение может иметь площадь 120 кв. м, но при этом фасадный фронт составит всего 6 м, а глубина — 20 м. Получается вытянутое темное пространство с 1–2 окнами, малопривлекательное для будущего арендатора.
Чтобы не плодить «темные метры», коммерческий фронт нужно проектировать как самостоятельный сценарий. Для создания ликвидного и комфортного пространства под коммерцию соотношение ширины фасада к глубине должно составлять не менее 1:2, а высота потолков — от 4 м. При этом важно соблюдать равномерный шаг колонн для свободной планировки и проектировать входные группы в один уровень с тротуаром, без порогов и ступеней.
До старта рабочей документации девелопер должен понимать базовый состав и соотношение арендаторов, заранее распределяя площади под крупные «якоря» (супермаркеты или фитнес), сервисные лоты (пункты выдачи заказов и салоны красоты), а также выделеные зоны общепита.
— Можно ли сделать помещение универсальным под любого арендатора?
Е.М.: Теоретически да. Но если для всех помещений заложить максимальные инженерные мощности и гигантские шахты, это повлечет неоправданные потери для заказчика в ущерб продаваемым жилым площадям, а также заведомо завышенные нагрузки на городские инженерные сети, которые, очень вероятно, не удастся обеспечить.
Эффективнее проектировать не тотальную универсальность, а разумную гибкость. Ее, как правило, обеспечивают переходом от стеновой конструктивной схемы жилых этажей к каркасной системе первого этажа через распределительные плиты, балки и капители. Другим вариантом является стилобат.
Вынос коммерческой части в стилобатную зону позволяет физически и конструктивно отделить жилые секции от ретейла: внутри можно свободно варьировать шаг колонн, проще нарезать или объединять помещения, незаметно для жителей разводить инженерные трассы. Помимо этого, стилобат позволяет максимально удлинить линию первых этажей, выходящую на пешеходный трафик, что повышает обзорность с улицы и привлекательность помещений.
— Общепит — самый прибыльный арендатор для застройщика и самый проблемный для жителей. Как заложить под него инфраструктуру без удорожания и конфликтов с жильцами?
Е.М.: Главная проблема общепита в жилых зданиях — запахи и акустический шум — постепенно исчезает. Опытные застройщики осознанно уходят от концепции «любое помещение под любой бизнес». Уже на начальных стадиях проектирования маркетологи фиксируют количество и размер локаций под потенциальный общепит. Под них закладывают увеличенные диаметры инженерных труб, усиленные перекрытия для компенсации вибраций от кухонного оборудования, автономные вертикальные шахты вентиляции, выведенные выше конька кровли, повышенные мощности по водоснабжению и электричеству.
— Дворы без машин стали стандартом комфорта. А как быть с разгрузкой ретейла, если грузовики и курьеры на тротуарах банально мешают пешеходам?
Е.М.: Этот конфликт интересов пока остается насущным. Покупателям продают «безопасный тихий двор», но на рендерах не изображают припаркованный под окнами грузовик для минимаркета или машины курьерской доставки, которые сменяют друг друга каждые 15 минут.
Главная коллизия — в правовом и градостроительном разрыве. Проектировщик предусматривает специальные парковочные карманы для разгрузочно-погрузочных работ. Однако повесить там знак «Остановка запрещена» может только город, из-за чего технические места занимает личный автотранспорт, выталкивая грузовики ретейла либо на тротуары, что неудобно пешеходам, либо на вторую линию проезжей части, что может полностью заблокировать проезд машин.
В ходе проектирования разгрузочные зоны можно углубить под здание на первом этаже за счет изменения теплого контура, чтобы приемка товара не перекрывала проход и не будила жильцов в ранние часы, однако далеко не каждый девелопер готов отдавать под технические нужды ценную продаваемую площадь.
— Застройщики сдают стильные фасады, но арендаторы быстро обвешивают их пестрой рекламой. Как сохранить визуальную среду?
Е.М.: Визуальный комфорт — так же важен, как и тишина. Если фасад хаотично заполнен вывесками, у обитателей дома возникает ощущение жизни в торговом центре.
Начнем с того, что коммерческие помещения работают на уровне восприятия с улицы. Качественное остекление, интуитивно понятные входные группы и благоустройство делают пространство привлекательнее для посетителей. При этом фасады должны быть устойчивы к ротации бизнеса, а не зависеть от того, насколько аккуратно новый арендатор оформит вывеску на фасаде.
Это задачи архитекторов и проектировщиков. Мы предусматриваем, например, закладные детали для размещения вывесок на единой высоте с учетом архитектурного облика, регламент прозрачности витрин с запретом на глухую оклейку пленкой и установку фальш-стен, ограничения по яркости и импульсивности подсветки, чтобы наружная реклама не светила в окна квартир напротив.
Здесь помогает дизайн-код, который совместными усилиями формируют девелопер, маркетологи и авторы архитектурного, ландшафтного или дизайн-проектов. Это не набор запретов, а скорее совокупность стилистических правил и приемов, которые способствуют формированию целостной среды и идентичности здания. Но такой свод правил оформления фасада эффективно работает, когда он включен в договор купли-продажи или аренды помещения как обязательное приложение с финансовыми санкциями за нарушение. Хотя, я полагаю, фирменный стиль арендатора всегда можно деликатно интегрировать так, чтобы он поддерживал общий облик здания, а не конфликтовал с ним.
— Что вам как архитектору хотелось бы внедрить на первых этажах из решений, которые девелоперы пока воспринимают с опаской?
Е.М.: Все заказчики стремятся к максимально возможной высоте встроенных помещений с минимумом выступающих конструкций. Мне же как архитектору хочется гибче подойти к этому вопросу, чтобы выступающие балки и капители превращались в сильные элементы дизайна. Современные тенденции архитектуры интерьеров очень тесно взаимодействуют с конструктивной системой здания, интерпретируя ее в самых разных стилистических решениях. Конструкции могут стать выразительной частью интерьера, характером здания. Но пока это скорее творческие размышления, опережающие привычные стандарты девелопмента.
Материал опубликован на портале
Недвижимость и строительство Петербурга 
